Vieraskynä: Taloyhtiön visio ja strategia – pelottava yhdistelmä?

Toimin tällä hetkellä kolmen taloyhtiön hallituksessa; kahdessa puheenjohtajana, yhdessä rivijäsenenä. Yhdessäkään niistä ei ole tehtynä strategiaa. Miksi?

Mikä se strategia oikein on, siis muuta kuin vaikea sana lausuttavaksi ja kirjoitettavaksi? Ja sitten on vielä tämä visio. Ihan varmasti kaksi sellaista sanaa, jotka herättävät kauhunsekaisia ajatuksia monessa ihmisessä. Ja kolmas tällainen sana on YT-neuvottelut, mutta jätetään se nyt pois tästä yhteydestä, kun ei oikein kuulu as oy -maailmaan.

Visio on ajatus siitä, minkälaiseksi taloyhtiö haluaa itsensä luoda tai miten taloyhtiötä halutaan kehittää. Joillekin taloyhtiöille saattaa olla tärkeää luoda itsestään ulospäin tietynlainen kuva, jonka perusteella talon ulkopuoliset ihmiset taloa arvostavat. Joku taloyhtiö haluaa luoda talosta yhteisöllisen, jossa sokeria voi käydä lainaamassa naapurista. Joillekin taloyhtiöille esteettömyys saattaa olla ”se juttu”.

Strategialla tarkoitetaan suunnitelmaa, jonka avulla pyritään saavuttamaan tavoiteltu päämäärä (visio). Jos taloyhtiöllä on visio ja strategia, voi näillä olla jopa vaikutusta siihen, minkälaiset ihmiset talosta jatkossa ostavat asuntoja. Parhaassa tapauksessa asuntojen arvot nousevat, kun visio ja strategia ovat kunnossa ja näistä on mahdollisuus saada tietoa myös talon ulkopuoliset henkilöt.

Kun muutama vuosi sitten ensimmäisen kerran kyselin erään taloyhtiön isännöitsijältä strategiasta ja sen luomisesta, sain hänen vastauksestaan käsityksen, että hän oli moista vastaan. Liekö ajatellut, että strategian luominen taloyhtiölle lisää isännöitsijän suurta työkuormaa entisestään. Lisäksi hän vastasi, ettei taloyhtiöillä juurikaan ole strategioita, joten miksi sellainen nyt pitäisi tehdä. Taisin olla liikkeellä hieman liian aikaisin… Liike-elämässä visio ja strategia ovat erittäin tärkeä osa yrityksen johtamista, mutta pärjääkö taloyhtiö ilman niitä?

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä (Johdon tehtävä), kirjoitetaan: ”Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.". Mutta miten hallitus tai isännöitsijä osaa arvioida, mikä on yhtiön edun mukaista? Jos rakennus on kunnossa, niin kaikki on siis hyvin ja hallitus voi nukkua yönsä rauhassa? Vai onko kaikki sittenkään hyvin? Mielestäni yhtiön etu on muutakin kuin se, että itse rakennus on kunnossa. Myös asukkailla pitää olla asiat kunnossa ja asukkailla pitää olla mukavaa ja hyvä asua talossa. Ja viestinnän pitää toimia hallituksen ja asukkaiden välillä, molempiin suuntiin. Kaikkiin asioihin hallitus ja isännöitsijä ei tietystikään pysty vaikuttamaan, mutta niihin asioihin, joihin voidaan vaikuttaa, kannattaa ainakin ottaa käsiteltäväksi. Varsinkin viestinnän parantamiseen on käytettävissä monenlaisia teknisiä välineitä, mutta näidenkin käytössä pitää osata ottaa huomioon tiedotettava asia sekä kohderyhmä.

Vajaa vuosi sitten tartuin härkää sarvista ja ryhdyin luomaan strategiaa taloyhtiölle, jonka puheenjohtaja olen. Tällä kertaa isännöitsijä oli hieman myötämielisempi, mutta edelleen hallituksen muissa jäsenissä oli havaittavissa jonkinmoista vastustusta. Lupasin hoitaa kysymyskaavakkeen laatimisen sekä vastausten analysoinnin, joten sain luvan jatkaa. Homma on edennyt jo niin pitkälle, että olen saanut vastaukset naputeltua Exceliin. Seuraavaksi niistä pitäisi luoda ”kippuroita ja käppyröitä”, jotka esitetään kevään yhtiökokouksessa. Osakkaista vastasi vain 33%, joten kovin innostunutta vastaanottoa tällainen kysely ei saanut.

Kyseisen taloyhtiön hallitus on kunnossapitotarveselvityksessään määritellyt parvekeremontin toteutettavaksi joskus 2020-luvun alkupuolella. Excelin numeroita ja vapaasanatekstejä analysoidessani on käynyt selväksi, että osakkaat haluavat parvekeremontin toteutettavaksi aikaisemmin kuin mitä hallitus on aikatauluttanut. Mutta tässä tulee mietittäväksi raha: onko järkevää kunnostaa parvekkeet, kun niissä vielä tutkimusten mukaan on käyttöikää jäljellä (vaikka huonossa kunnossa pinnoiltaan ovatkin), vai tehdäänkö remontti hieman etukäteen, jonka jälkeen asuntojen hinnat sekä talon arvostus naapurustossa saattavat nousta?

Jos taloyhtiöllä on selkeä visio ja strategia, on hallituksen ja isännöitsijän helpompi kehittää taloyhtiötä haluttuun suuntaan ja tuoda kehityshankkeita yhtiökokouksen päätettäväksi. Myös osakkailla on parempi käsitys, miten taloyhtiötä tullaan tulevaisuudessa kehittämään ja täten päätösten tekeminen isoista ja kalliista hankkeista on helpompaa.

Mielestäni visio ja strategia selkeitä termejä, mutta voisiko näiden tilalla käyttää jotain vähemmän pelottavaa sanaa tai termiä? Tahtotila? Kehityksen suunta? Haluttu kehitys? Tulevaisuudenkuva? Suunnitelma? Jos joku keksisi hyvän termin, ehkä taloyhtiötkin innostuisivat asiasta eri tavalla kuin nyt. Ehkä strategia ja visio ovat taloyhtiömaailmassa liian isoja juttuja.

Ehkä varsinaista strategiaa ei edes tarvitse tehdä. Ehkä pelkkä asukas / osakaskysely riittää, kuten me olemme tähän mennessä tehneet. Jo pelkän kyselyn tulosten perusteella pystyy hallitus valmistelemaan asioita ja viemään ehdotuksia yhtiökokoukseen.

Onko teidän taloyhtiössä jo kuunneltu asukkaiden ja osakkaiden mielipiteitä?

Mika Niemi

One4all Vieraskynä tarjoaa lukijoille asiantuntijoiden näkökulmia taloyhtiöiden viestinnän ja hallinnon kannalta oleellisista asioista.